Nedir?
Bir taşınmaz birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse, paydaşlar yabancı birinin ortaklıklarına girmesini istemeyebilir. Kanun, bu durumda diğer paydaşlara bir koruma sağlar: bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Önalım hakkı eski adıyla şufa olarak bilinir. Paydaş bu hakkı kullanırsa satış bedeli karşılığında payı alıcının yerine geçerek satın alır.
Süre ve bildirim
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Örnek
İki kardeş bir tarlaya yarı yarıya malik olsun. Kardeşlerden biri payını üçüncü bir kişiye satar. Diğer kardeş, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren süresi içinde önalım hakkını kullanarak payı satış bedeliyle alabilir. Süre geçerse hak düşer.
Dikkat edilecek noktalar
- Önalım hakkının kullanılması, satışın niteliğine ve paydaşlar arasındaki ilişkiye bağlı olarak değerlendirilmelidir.
- Satış bedeli ve tapu işlemlerinin ayrıntıları dava aşamasında önem kazanır.
- Paydaşlar arası ortaklığı sona erdirmek için izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) yolu ayrı bir seçenektir; her iki hak farklı amaçlara hizmet eder.
- Bu madde genel bilgi amaçlıdır; süreler her olayda tapu kaydı ve bildirim tarihine göre ayrıca hesaplanmalıdır.