Deprem ve Kentsel Dönüşüm

Alanın kapsamı

6 Şubat 2023 depremlerinden sonra Kahramanmaraş ve Malatya’da hasar gören yapılar, hak sahipliği ve yeniden inşa süreçleri çok sayıda hukuki soruyu gündeme getirmiştir. Bu alan başlıca şu konuları kapsar:

• Riskli yapı tespiti ve itiraz: Tespitin yapılması, tapuya şerh edilmesi ve teknik heyete itiraz (6306 sayılı Kanun m.3).
• Yerinde dönüşüm ve kentsel dönüşüm: Paydaşların salt çoğunlukla karar alması, karara katılmayanların durumu ve arsa paylarının satışı (m.6).
• Hak sahipliği: Dönüşüm sonrasında hak sahibine verilecek konut veya işyeri, borçlanma ve teslim süreçleri (m.6/A). Ayrıntı için yerinde dönüşümde hak sahipliği rehberine bakılabilir.
• Müteahhit sözleşmeleri: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin feshi ve ayıplı eser sorumluluğu (TBK m.470 ve devamı, 6306 sayılı Kanun m.6/14).
• Kamulaştırma: Acele kamulaştırma ve kamulaştırma bedelinin tespiti (6306 sayılı Kanun m.6/2, 2942 sayılı Kanun).
• Kira, tapu ve mirasçılık: Hasarlı binadaki kiracı hakları, tapu kayıtlarının düzeltilmesi ve ölen maliklerin mirasçılarının işlemleri. İlgili sayfalar için Gayrimenkul ve Kira Hukuku ve Miras Hukuku bölümlerine bakılabilir.

Müteahhit sözleşmeleri ve malikler için koruyucu hükümler

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda yapım işini üstlenen müteahhide taşınmazlar devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanır (m.6/10).

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamışsa veya iş belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla inşaat faaliyetine devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Karar sonrası idareye başvurularak tespit istenir; idare müteahhide otuz gün süre verir ve süre sonunda işe başlanmazsa sözleşmeler fesihle sonuçlanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri istenemez (m.6/14).

Ayrıca zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi bulunan yapılarda, sigorta kapsamındaki hasar için ilgili sigorta başvurusu ve tazminat süreci ayrıca yürütülür. Bu süreç, kamu idaresine karşı açılan davalardan ve müteahhide karşı açılan eser sözleşmesi davalarından bağımsız ilerleyebilir.

Süreç adım adım

1. Hasar ve risk tespiti. Riskli yapıların tespiti, masrafları maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara yaptırılır; idare de resen tespit yapabilir. Tespit, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir.
2. İtiraz. Tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir (6306 sayılı Kanun m.3). Yıkılacak derecede riskli yapılar ve acil boşaltılması gereken binalar için m.6/A’da daha kısa itiraz süresi öngörülmüştür.
3. Paydaşların kararı. Dönüşüme ilişkin kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayanlara teklif bildirilir; bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payları kanundaki usule göre satılır (m.6).
4. Müteahhit sözleşmesi. Yapım işi için sözleşme imzalanır. Sözleşmenin resmî şekle uygun yapılması, bedel ve teslim tarihlerinin açık yazılması, teminat ve cezai şartlar bu aşamada önem taşır.
5. Yıkım, tahliye ve inşaat. Riskli yapı yıkılır; bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin edilir, arsa malikler adına payları oranında tescil edilir ve yeni yapı için kat irtifakı daha sonra kurulur. Hak sahipliği çalışmaları mevcut taşınmazın değeri ile yeni yapıda verilecek bağımsız bölümün değeri gözetilerek yürütülür.
6. Teslim ve tapu. Hak sahibi borçlandırılmışsa borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez. Teslim için belirlenen süre içinde bağımsız bölüm teslim alınmazsa kanunda öngörülen sonuçlar doğar (m.6/A).
7. Uyuşmazlık hâlinde başvuru. İdari işlemler için idari yargıda iptal ve tam yargı davaları, müteahhide karşı ise adli yargıda eser sözleşmesinden doğan davalar açılabilir.

Süreler ve zamanaşımı

İdari işlemlerde süreler tebliğ veya ilan tarihinden başlar. Muhtarlıkta yapılan ilanlarda sürenin hangi gün başladığı ilan edilen metne göre belirlendiğinden evraktaki tarihler dikkatle incelenmelidir.

Gerekli belgeler

• Tapu kaydı ve takyidat bilgisi; kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri
• Riskli yapı tespit raporu, hasar tespit tutanakları ve e-Devlet üzerinden gelen bildirimler
• Yapı ruhsatı, iskân belgesi, mimari ve statik proje
• Muhtarlık ilanı, tebligat evrakı ve idarenin yazıları
• Hak sahipliği başvuru formu, kimlik ve ikametgâh belgesi
• Müteahhitle yapılan sözleşme, noter belgeleri ve ödeme dekontları
• Kira sözleşmeleri ve kira yardımına ilişkin kayıtlar
• Mirasçılık belgesi (ölen malik varsa)
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve hasar dosyası
• Hasarı gösteren fotoğraf ve video kayıtları

Görevli ve yetkili mahkeme

Riskli yapı tespiti, hak sahipliği kararı ve acele kamulaştırma gibi idari işlemlere karşı iptal ve tam yargı davaları idare mahkemelerinde açılır (2577 sayılı Kanun m.2). İmar, kamulaştırma, yıkım, tahsis, ruhsat ve iskân gibi taşınmaz mallarla ilgili idari davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (m.34). Bu nedenle Kahramanmaraş’taki bir bina için Kahramanmaraş yargı çevresindeki, Malatya’daki bina için Malatya yargı çevresindeki idare mahkemesi yetkili olur.

Müteahhitle yapılan sözleşmelerden ve ayıplı eser iddialarından doğan davalar adli yargıda görülür. Uyuşmazlığın niteliğine göre asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir; ticari davalarda para alacağı ve tazminat taleplerinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m.5/A). Kamulaştırma bedelinin tespiti ise taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (2942 sayılı Kanun m.10). Taşınmaz üzerindeki ayni hak davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).

Sık yapılan hatalar

• İtiraz süresini kaçırmak. Riskli yapı tespitine karşı on beş günlük süre kısadır; ilan veya e-Devlet bildirimi gözden kaçırılabilir.
• Tebligatı takip etmemek. Muhtarlık ilanı ve e-Devlet bildirimi tebliğ yerine geçebildiğinden bildirimler düzenli kontrol edilmelidir.
• Müteahhit sözleşmesini resmî şekle uygun yapmamak. Taşınmaz devrini içeren sözleşmelerde şekil eksikliği hak kaybı doğurabilir (TBK m.237).
• Teslim ve borçlanma şartlarını okumadan imzalamak. Süresinde teslim alınmayan bağımsız bölümlerde hak sona erebilir.
• Delilleri toplamamak. Hasar fotoğrafı, tespit raporu ve ödeme belgeleri müteahhit ve kamu idaresi uyuşmazlıklarında temel delildir.
• Mirasçılık işlemlerini geciktirmek. Ölen maliklerin mirasçıları için mirasçılık belgesi alınmadan tapu ve dönüşüm işlemleri yürütülemez.

İlgili bağlantılar

• Yerinde dönüşümde hak sahipliği rehberi
• Depremde hasarlı bina ve kiracı hakları rehberi
• Gayrimenkul ve Kira Hukuku
• İdare Hukuku: idari işlemlere karşı dava yolları
• Miras Hukuku: mirasçılık belgesi
• Kahramanmaraş ve Malatya sayfaları

Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.