Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras yoluyla edinilen evlerde, arsalarda ve tarlalarda çok yaygındır. Paydaşlar taşınmazı nasıl kullanacakları, satıp satmayacakları konusunda anlaşamadığında çözüm yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Halk arasında “izale-i şuyu davası” olarak da bilinir. Bu yazı davanın koşullarını, zorunlu arabuluculuğu, aynen taksim ve satış ayrımını ve satış sürecini genel hatlarıyla anlatır.
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti
Ortaklığın giderilmesi iki tür ortak mülkiyette gündeme gelir:
- Paylı mülkiyet: Birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Her paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir; pay alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688). Tapuda “1/2”, “3/8” gibi pay oranları yazılıdır.
- Elbirliği mülkiyeti: Kanun veya sözleşme uyarınca oluşan bir topluluk nedeniyle mallara birlikte malik olunur. Ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yaygındır (TMK m.701). En tipik örneği, mirasbırakanın ölümünden sonra paylaşılmamış terekedir.
Miras kalan taşınmazlarda tapu kaydı mirasçılar adına “iştirak hâlinde” görünüyorsa elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Mirasçılar dilerse önce tapuda paylı mülkiyete geçebilir; dilerse doğrudan ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu durumda dava için mirasçılık belgesi gerekir. Belgenin nasıl alınacağı mirasçılık belgesi yazısında anlatılıyor.
Kimler dava açabilir?
Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (TMK m.698).
Miras ortaklığında da mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir (TMK m.642).
Davayı açmak için diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak bütün paydaşların davada yer alması gerekir. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçıları davaya katılmalıdır. Bu nedenle davadan önce güncel tapu kaydının ve paydaşların mirasçılık durumunun kontrol edilmesi süreyi kısaltır.
Zorunlu arabuluculuk
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculukta paydaşlar anlaşırsa, örneğin taşınmazı bir paydaşın diğerlerinin payını satın alarak tek başına üstlenmesi veya taşınmazın belirli bir bedelle üçüncü kişiye satılması kararlaştırılabilir. Bu tür anlaşmalarda taşınmazla ilgili anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhi alınan ve taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesine dayanılarak tapu müdürlüğünden tescil istenebilir (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Paydaş sayısı fazla olduğunda bütün paydaşlara ulaşılması ve hepsinin anlaşması zor olabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-b).
Taşınmazlarda dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Örneğin Malatya’da oturan mirasçılar, Kahramanmaraş Elbistan’daki bir tarla için davayı Elbistan’da açar. Dilekçenin nasıl yazılabileceği ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneğinde gösterilmiştir.
Aynen taksim mi, satış mı?
Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa mahkeme şu sırayı izler (TMK m.699):
- Aynen taksim: Hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
- Satış: Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur.
Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3).
Uygulamada apartman daireleri, tek katlı evler ve küçük arsalar genellikle aynen bölünemez ve satışa karar verilir. Büyük tarım arazilerinde ise aynen taksim mümkün olabilir; ancak imar ve tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin mevzuattaki sınırlamalar da dikkate alınır. Mahkeme bu konuda keşif yapar, bilirkişi raporu alır ve ilgili kurumlardan bilgi ister.
Satış süreci
Satışa karar verilip karar kesinleştikten sonra satış, satış memurluğu tarafından İcra ve İflas Kanunu’ndaki artırma usullerine göre yapılır. Genel olarak:
- Taşınmazın güncel değeri bilirkişi ile belirlenir ve paydaşlara bildirilir.
- Satış ilanı yapılır; ihaleye paydaşlar da dâhil herkes katılabilir.
- İhale bedelinden satış masrafları ve varsa öncelikli alacaklar düşülür.
- Kalan bedel paydaşlar arasında tapudaki payları oranında, miras ortaklığında ise miras payları oranında dağıtılır.
Önalım hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Ancak cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Ortaklığın giderilmesi kararı üzerine yapılan artırma satışları da uygulamada bu kapsamda değerlendirilir. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaş ihaleye katılarak teklif verebilir.
Masraflar
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve satış masrafları, kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan paydaş başlangıçta harç ve gider avansını yatırır; bu giderler karar ve satış aşamasında paylar oranında dağıtılır. Taşınmazın satılmasıyla doğabilecek vergi yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmelidir. Dava açılırken ödenecek yaklaşık harç için dava harcı hesaplama aracına bakılabilir.
Deprem bölgesinde dikkat edilecek hususlar
Kahramanmaraş ve Malatya’da 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra hasarlı veya yıkılmış binalardaki hisseli taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davaları gündeme geliyor. Riskli yapı kararı verilmiş veya dönüşüm kapsamına alınmış taşınmazlarda 6306 sayılı Kanun’daki özel karar ve uygulama usulleri de dikkate alınmalıdır. Dönüşüm süreçleri hakkında yerinde dönüşüm ve hak sahipliği yazısına bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Paydaşları eksik göstermek: Tapuda ölmüş görünen paydaşların mirasçıları davaya katılmazsa dava ilerleyemez.
- Arabuluculuğu atlamak: Dava şartı olduğundan, doğrudan açılan dava usulden reddedilir.
- Satışın değer kaybı riskini hesaba katmamak: Artırma satışında taşınmaz piyasa değerinin altında satılabilir. Paydaşların arabuluculukta veya dava sırasında anlaşması çoğu zaman daha yüksek bedel sağlar.
- Fiilî kullanım bedelini unutmak: Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir davadır.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın niteliği, imar durumu, paydaş sayısı ve miras durumu süreci doğrudan etkiler. Genel bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku çalışma alanı sayfasına bakabilirsiniz. Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.