6 Şubat 2023 depremlerinden sonra “hak sahipliği” ifadesi gündelik dilde çoğu zaman tek bir kavram gibi kullanılıyor. Oysa hukuken bu ifade, yapının hasar derecesine ve dayandığı kanuna göre farklı sonuçlar doğuran en az iki ayrı rejimi kapsar: 7269 sayılı Kanun uyarınca afetzedeye konut, işyeri veya ahır temini ve 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm sürecinde malikin ve kiracının hakları. Bu yazıda hak sahipliğinin nasıl belirlendiğini, listelere ve işlemlere nasıl itiraz edildiğini ve idari yargıda hangi sürelerin söz konusu olduğunu genel hatlarıyla anlatıyorum. Başvuru koşulları ve destekler dönemsel olarak değiştiği için aşağıdaki bilgileri güncel mevzuatı ve ilgili kurum duyurularını kontrol ederek değerlendirmenizi öneririm.
Hasar tespiti, hak sahipliği başvurusunun temel adımları ve yerinde yeniden yapım hükümleri için ayrıca yerinde dönüşümde hak sahipliği rehberine bakabilirsiniz. Burada daha çok itiraz, dava ve sorumluluk yönlerine odaklanıyorum.
Hangi kanun, hangi durumda uygulanır?
| Kanun | Ne zaman gündeme gelir? |
|---|---|
| 7269 sayılı Kanun | Genel hayata etkili afet bölgesinde yıkık veya ağır hasarlı yapı sahiplerine konut, işyeri veya ahır yapılması ya da kredi desteği; hasar tespit raporları |
| 7452 sayılı Kanun | Deprem bölgesinde yerleşme ve yapılaşma tedbirleri; ek m.1 ile orta hasar ve üzeri hasarlı yapıların yerinde yeniden yapımı |
| 6306 sayılı Kanun | Riskli yapı ve riskli alan tespiti, tahliye, yıkım ve malikler arasında dönüşüm kararı |
Aynı bina hakkında birden fazla işlem bulunabilir. Örneğin hasar tespit raporu 7269 sayılı Kanuna göre düzenlenmişken, yapı ayrıca riskli yapı olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında da ele alınmış olabilir. Hangi kanunun uygulandığı, elinizdeki işlemin üzerinde yazılı dayanak maddesinden anlaşılır; bu nedenle tebligat ve ilan metinlerini saklamak önemlidir.
7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahipliği
7269 sayılı Kanun m.13’e göre afet bölgesinde fen kurullarının düzenlediği hasar tespit raporlarına, mahallî ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde itiraz edilebilir. Gayrimenkulü kesin olarak hasarsız tespit edilenler veya hasar tespiti hiç yapılmayanlar ise yargı yoluna gitmeden önce yine otuz gün içinde ilgili idareye başvurmak zorundadır. Hak sahipliğinin dayanağı çoğunlukla bu rapordur; dolayısıyla hasar derecesine itiraz, hak sahipliği tartışmasının ilk basamağıdır. Başvurunun nasıl düzenlenebileceği hasar tespitine itiraz dilekçesi örneğinde gösterilmiştir; başvuru yeri ve biçimi için idarenin güncel duyurusuna bakılmalıdır.
6 Şubat 2023 depremleri için kanuna eklenen geçici m.27 şu çerçeveyi çizer:
- Hak sahipliği başvurusuna ilişkin duyuru, mülki idare amirliğince ve AFAD’ın internet sitesinde ilan edilir.
- Başvuru, ilan tarihinden itibaren iki ay içinde mülki idare amirliklerine veya AFAD’ın belirlediği merkezlere yazılı olarak ya da e-Devlet Kapısı üzerinden yapılabilir; AFAD gerektiğinde en fazla bir ay ek süre verebilir.
- Başvuru sonuçları mülki idare amirliğince, AFAD’ın internet sitesinde ve e-Devlet Kapısı üzerinden ilan edilir; bu ilanlar Tebligat Kanunu’na göre yapılmış tebligat yerine geçer.
- Hak sahibi kabul edilmeyenler on beş gün içinde itiraz edebilir.
Kapsam olarak, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı fen heyetlerince yıkık veya ağır hasarlı tespit edilen konut, işyeri ve ahır sahibi afetzedeler, hak sahibi olmak ve borçlandırmaları yapılmak kaydıyla yapılacak yapılardan veya kredi desteğinden yararlanabilir. Orta hasarlı olup güçlendirilmesi fen ve sanat kurallarına göre elverişli olmadığı için yıktırılan yapılar bakımından da ağır hasarlı yapılara ilişkin hükümler uygulanır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, hak sahipliğinin kendiliğinden bedelsiz teslim anlamına gelmemesidir; kanun borçlandırma şartını açıkça aramaktadır.
Hak sahipliği listeleri ve belgeler
Başvuru sonuçları ilan yoluyla duyurulduğu için listede adınızın bulunup bulunmadığını ve hangi gerekçeyle hak sahibi kabul edilmediğinizi öğrenmek, itiraz dilekçesinin içeriğini belirler. İtiraz sırasında genellikle şu belgeler gündeme gelir:
- Tapu kaydı veya tapu dışı hak iddiasını gösteren belgeler
- Hasar tespit raporu ve e-Devlet üzerinden görülebilen hasar bilgisi
- Kimlik, ikametgâh ve gerekiyorsa mirasçılık belgesi; bu konuda mirasçılık belgesi rehberine bakılabilir
- Aile bireyleri adına kayıtlı başka konut bulunup bulunmadığına ilişkin kayıtlar
- Başvuruya ve idarenin cevabına ilişkin yazışmalar
İtirazın reddedilmesi veya cevapsız kalması hâlinde ayrıca idari yargı yoluna gidilebilir. Geçici m.27 dava süresi göstermediği için, genel kural olan süre ile ilgili tartışma ortaya çıkabilir; bu yüzden işlemin tebliğ edildiği veya ilan edildiği tarihi kesin olarak belirlemek gerekir.
Yerinde dönüşüm, kura ve teslim
7452 sayılı Kanun ek m.1, orta hasar ve üzeri hasarlı yapıların yerinde yeniden yapımına ilişkin iş ve işlemleri düzenler. Kanunun mevzuat.gov.tr’deki metnine (15 Ekim 2026 tarihli kontrol) göre bu çerçevede hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu karar alabilir, daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri idarece feshedilebilir ve bağımsız bölümlerin paylaşımı değerleme kuruluşunca belirlenen değerler gözetilerek yapılır. Maliklere hibe ve yapım kredisi öngörülmüş, ancak 7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlara bu hibe ve kredi verilmeyeceği belirtilmiştir. Bu madde 7579 sayılı Kanunla Mayıs 2026’da değiştirildiği için, eski anlatımlarla karşılaştırırken güncel metne bakmak gerekir.
Teslim aşamasında bildirimin ve sürenin önemi büyüktür. Ek m.1/7’ye göre yapım tamamlandıktan sonra maliklere bağımsız bölümlerini teslim almaları için tebligat yapılır ve tebligatta belirtilen sürede teslim alınmazsa malikin o bağımsız bölümler üzerindeki hakkı sona erer. 6306 sayılı Kanun m.6/A’da da benzer bir sonuç vardır; hak sahibi borçlanmışsa borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.
Hak sahiplerine verilecek konutların dağıtımında TOKİ veya AFAD gibi kurumlar kura gibi yöntemler kullanabilir. Kanun maddelerinde kuranın nasıl yapılacağı, hangi başvuru grubunun kurada yer alacağı ve teslim takvimi ayrıntılı olarak düzenlenmediğinden, bu konuda ilgili kurumun duyurularına ve kura ilanlarına bakmak gerekir; kura listesindeki bir hataya itiraz da ilanda gösterilen yola göre yapılır.
6306 sayılı Kanun: tespit, itiraz, tahliye ve yıkım
6306 sayılı Kanun m.3’e göre riskli yapı tespiti, öncelikle malikler tarafından lisanslı kuruluşlara yaptırılır; idare de resen tespit yapabilir. Tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır. Tespit, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir; muhtarlıkta on beş gün ilan edilir ve ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.
Yıktırma için maliklere doksan günü geçmeyen süre verilir; bu sürede yıkılmazsa yapı idarece yıktırılır ve masraf maliklerden tahsil edilebilir (m.5/3-4). Tahliye ve yıkıma ilişkin tebligat, tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilan ile yapılır (m.5/5).
Dönüşüm kararı bakımından m.6/1 uyarınca hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Karara katılmayanlara noter yoluyla veya muhtarlıkta ilan ile teklif bildirilir; bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa paylarının kanundaki usule göre satılacağı belirtilir. Bu nedenle bildirimi almak ve süreyi izlemek, hisse satışı sonucunu doğurabileceğinden önemlidir. Genel çerçeve için Deprem ve Kentsel Dönüşüm sayfasına da bakabilirsiniz.
Müteahhit sorumluluğu
Müteahhitle yapılan arsa payı karşılığı veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken genellikle eser sözleşmesi niteliğinde değerlendirilir; Türk Borçlar Kanunu m.470 bu sözleşmeyi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.478).
Deprem gibi olaylarda ifa imkânsızlığı da gündeme gelebilir. TBK m.136’ya göre borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlu, karşı taraftan aldığı edimi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmek zorundadır. Ayrıca borçlu, ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa doğan zararlardan sorumlu olur. Somut olayda imkânsızlığın gerçekten ortaya çıkıp çıkmadığı, yıkılan veya hasar gören yapının niteliğine ve sözleşmenin içeriğine göre belirlenir.
Müteahhidin işi yarım bırakması hâlinde yukarıda anlatılan fesih mekanizmaları (7452 sayılı Kanun ek m.1/8 ve 6306 sayılı Kanun m.6/14) ile sözleşmeden doğan genel hükümler birlikte değerlendirilir. Anlaşma kapsamında yapılan ödemelerin, noter ve tapu işlemlerinin ve ilerleme tutanaklarının saklanması bu aşamada önem taşır.
İdari yargıda süreler
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Hasar tespit raporuna itiraz | Mahallî ilandan itibaren 30 gün | 7269 s. K. m.13 |
| Hak sahibi kabul edilmemeye itiraz | 15 gün | 7269 s. K. geçici m.27 |
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | 6306 s. K. m.3 |
| 6306 kapsamındaki işlemlere karşı dava | Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün | 6306 s. K. m.6/9 |
| Özel kanunda süre yoksa idare mahkemesinde dava | 60 gün | 2577 s. K. m.7 |
| İstinaf başvurusu | Kararın tebliğinden itibaren 30 gün | 2577 s. K. m.45 |
İlanla yapılan bildirimlerde sürenin başlangıcı özel kanundaki hükme göre belirlenir; 2577 sayılı Kanun m.7 ise adresi belli olmayanlara özel kanunlarındaki hükümlere göre ilan yoluyla bildirim yapılan hâllerde, aksine hüküm yoksa sürenin son ilan tarihini izleyen günden onbeş gün sonra işlemeye başlayacağını söyler. 6306 ve 7269 sayılı Kanunlarda ilanın tebliğ yerine geçtiği düzenlendiğinden, hangi hükmün uygulanacağı işlemin dayanağına bağlıdır.
İstinaf bakımından, 2577 sayılı Kanun m.45 Temmuz 2026’da 7589 sayılı Kanunla değiştirilmiştir; mevzuat.gov.tr’deki metne (15 Ekim 2026) göre bölge idare mahkemesinin inceleme sonuçlarına ilişkin fıkralar yenilenmiş, istinaf süresi ise kararın tebliğinden itibaren otuz gündür. Aynı metne göre konusu belirli bir parasal sınırı (metindeki rakam otuz bir bin Türk lirasıdır) geçmeyen tam yargı ve iptal davalarındaki kararlar kesin olduğundan, bu sınır dönemsel olarak değişebilir ve güncel metinden kontrol edilmelidir.
Taşınmazla ilgili idari davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (2577 sayılı Kanun m.34). Dolayısıyla Kahramanmaraş veya Malatya’daki bir yapı için ilgili ilin yargı çevresindeki idare mahkemesi görevlidir. Dava yolları için İdare Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
İcra takiplerinde deprem dönemi uyarısı
Afet bölgesinde 6 Şubat 2023 sonrasında icra ve iflas süreleri bakımından geçici durma, süre uzatımı veya takip kısıtlaması gibi düzenlemeler yapılmıştır. Bu yazıda bu düzenlemelerin kapsamını, tarihlerini veya hangi illeri kapsadığını mevzuat aracıyla doğrulayamadığım için ayrıntıya girmiyorum. O döneme denk gelen bir ödeme emri, itiraz süresi veya haciz işlemi söz konusuysa ilgili geçici düzenlemelerin ayrıca kontrol edilmesi gerekir. Genel süreçler için icra takibine itiraz rehberine bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- İlan ve e-Devlet bildirimlerini takip etmeyip itiraz süresini kaçırmak
- Hasar tespit raporuna itiraz etmeden hak sahipliği başvurusu sonucunu beklemek
- Teslim tebligatına verilen sürede cevap vermemek veya bağımsız bölümü teslim almamak
- Müteahhitle yapılan sözleşme ve ödeme belgelerini saklamamak
- Ortak malikler arasındaki uyuşmazlıklarda ortaklığın giderilmesi seçeneğini de değerlendirmemek; bu konuda ortaklığın giderilmesi davası rehberine bakılabilir
İlgili bağlantılar
- Yerinde dönüşümde hak sahipliği rehberi
- Depremde hasarlı bina ve kiracı hakları rehberi
- Deprem ve Kentsel Dönüşüm
- Malatya ve Kahramanmaraş sayfaları
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve uygulama sık değişebilir. Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.